《自地自建的十堂課》第六堂 : 發包
如何準備工程發包的招標資料?
自地自建築夢旅程開始的第六步也是前往施工階段的關鍵就是發包與施工廠商遴選，與好的施工廠商合作不僅可以較有施工與建材的品質保障，處理施工中遇到的問題更是需要專業的施工廠商協助，而希望找到好的施工廠商，準備完整的發包文件是一個非常重要的課題，這也是為什麼建設公司，一般企業，政府機關皆如此重視招標程序的辦理，這部分工作建議找專業的建築師團隊協助，整合所有相關文件協助招標流程的進行，亦可請建築師推薦過去合作過的優良施工廠商前來投標，多方比較。
自地自建案件常見的施工合約種類與發包方式
1. 施工與建材皆分包，客戶自行管理 :
此種發包方式是將所有施工廠商細分，並各自發包，例如鋼筋，模板....等不同種類工項皆由不同廠商施工，並由客戶自行管理，理論上不需透過專業營造商進行管理，可以扣除營造商的利潤並降低管理費用的成本，此種方式除非客戶本身有足夠的專業，經驗與時間去協調工地各分包商的施工介面與責任問題，才可以如預期省下成本，但大多數狀況非專業的客戶最終往往無能力處理各工種管理的議題，面對各工種不同認知的施工介面與現場問題，往往最後支付更多的衍生費用，並得到不符合需求的結果，此種方式多為建設公司或是產業界擁有經驗與專業的人士採用的方式，較不適合一般的自地自建客戶。
2. 部分建材由客戶統一採購，施工委由專業營造公司承攬 :
此種發包方式因應客戶希望指定部分建材以維持品質，例如磁磚，衛浴，廚具，鋁門窗....等建材，由客戶統一接洽廠商採購並提供給營造公司進行施工，此種方式的好處為可以確保自行提供的建材的品牌與品質，但因為建材除了購買以外，還有建材運送，建材損耗與數量計算....等等須配合施工進度與需求的問題與相關責任，客戶需可以配合全權處理，或支付管理費用委由營造公司處理建材與施工相關的協調問題與責任，避免影響施工品質與工程進度，造成問題發生時的責任難以釐清，施工廠商和建材廠商互相推諉，衍生額外問題處理費用的情事，建議客戶僅處理建材的採購與議價工作，其餘相關工作皆另行支付與施工廠商雙方議定之管理費用，相關材料與施工介面與責任皆由營造公司全權負責，此種方式多為客戶本身有認識產業部分材料廠商或是對於建材有指定的情況，在責任可以清楚釐清的前提下，不失為客戶可以確保建材品質的方式。
3. 施工與建材皆由營造公司承攬並負全責 :
此種發包方式適合一般的自地自建客戶，沒有太多的時間與心力，本身也沒有相關的產業專業與人脈，希望委託專業的營造公司可以在施工品質與建材品質上幫客戶把關，此種方式的好處是施工和材料皆由營造公司依據工程合約進行履約工作，工程過程中產生的問題皆可以清楚釐清是施工廠商的責任，並依合約要求全權負責，唯一的狀況是過程中客戶希望變更設計或是營造公司未確實針對施工圖說的施工執行性進行檢討與清圖，才會產生無法按圖施工的責任問題，此時建議客戶洽詢設計建築師，作為法定監造人，建築師針對施工的問題須協助客戶進行圖說釋疑工作，並提供客戶專業的建議，此種方式適合大多數自地自建的客戶，惟須確實於發包階段遴選出專業可信任的營造公司，才可以確保施工與建材品質。
品牌以設計為核心的一站式整合服務的好處
一站式的整合服務對於客戶的好處在於將自地自建過程中各專業角色介面未確實整合產生問題的風險降到最低，因為建築設計，營建施工與室內設計皆由同一團隊進行整合，各角色間的合作將更為密切，發生問題時責任更容易釐清，基本上只要是非關客戶的因素，相關的風險與問題處理的費用皆須由此團隊全權負責，同時由國家認證的專業建築師作為團隊的核心，更可以針對設計與施工品質進行更好的品管與要求，較有機會兼顧設計與施工兩者不同的思考與價值觀，完成符合自地自建客戶理想中的夢想家園。
招標文件的內容與重要性
自地自建案件的招標文件一般包含設計圖說，施工規範與空白標單，這三項重要的文件，以利投標廠商清楚了解案件設計內容與施工建材要求，不同廠商才可以依據同樣標準進行費用估算，作為客戶遴選施工廠商的依據，雖然不能保證招標文件的內容是完美無缺，但可以確定的是可以達到資訊一致性，搭配不同廠商的介面問題反映與內容釋疑，可以大幅度的增加投標公平性與並提前發現施工的執行問題。
設計書圖 :
取得建築執照後，除了基本的建照圖說外，建議自地自建的客戶於設計合約內容包含施工圖說的繪製，因為建照圖說的內容主要為法規的檢討目的，並不會針對案件的各種設計細節進行完整表達，如僅將建築師做為申請建照的單一功能廠商，取得的建照圖說往往不足以表達足夠的設計資訊作為估價的依據，最後變成競標廠商各自認定，自我解讀，造成報價內容有很大的差異，因此建議於設計合約內須包含請建築師繪製完整的施工圖說的費用，以利發包與施工階段的案件執行。
施工規範 :
依據客戶或設計單位的需求，將施工的細節，檢驗標準與建材的規格與等級清楚的整理成為文件，並註記於施工圖說與空白標單中，以利施工廠商據以估價及進行施工管理，施工規範也是非常重要的招標文件，因為同樣一種建材，如磁磚，有非常多種的等級與規格，也有不同要求的施工方式，這些各種施工和建材的細節都會反映到最後的品質與發包階段的廠商報價上，唯有清楚的將與客戶共同討論的施工與建材各種規範標示於招標文件中，才可避免與客戶預期品質的落差。
空白標單 :
空白標單就是未填入單價的預算書，就像一張空白考卷，由參與投標的不同施工廠商進行預算評估，但因為標單中的各種施工要求與規範，以及施作的數量皆由第三方或建築師進行編列，就不會有不同廠商各自解讀的狀況，此種方式下得到的廠商投標預算書會比較有公平的標準，作為廠商遴選的依據也較為適合，如未提供空白標單，不僅容易廠商各自自行解讀，未來得標履約時也容易造成雙方認知落差的爭議，衍生額外的追加費用與責任。
如何進行招標與遴選出好的施工廠商
招標文件是建設公司，一般企業，政府機關皆會要求的重要程序，但往往在自地自建案件中被忽視，很多客戶取得建照後就依建照圖進行發包，未提供完整的招標文件，僅以總金額或是一坪幾萬的單價方式評估預算，卻忽略合約內容與施工建材等級是否符合雙方共識，針對未敘明的資訊只能單方面的希望廠商能有信用與良心，但商業市場一分錢一分貨，羊毛出在羊身上，重視發包的流程，委託專業的建築師準備招標文件，清楚的定義雙方的履約內容與要求，藉以遴選出好的施工廠商，才是打造夢想家園的最大關鍵。
節目連結 : https://www.youtube.com/watch?v=U5a326rMRfE
(本專欄作者 : Mr. Puffy ; 節目主持人: 游日辰/張芷綺 ; 來賓 : 蔡文瑞主任 )
註 : 本節目內容僅針對標準狀況進行說明，因應個案條件與合約內容將有所差異
自地自建築夢旅程開始的第六步也是前往施工階段的關鍵就是發包與施工廠商遴選，與好的施工廠商合作不僅可以較有施工與建材的品質保障，處理施工中遇到的問題更是需要專業的施工廠商協助，而希望找到好的施工廠商，準備完整的發包文件是一個非常重要的課題，這也是為什麼建設公司，一般企業，政府機關皆如此重視招標程序的辦理，這部分工作建議找專業的建築師團隊協助，整合所有相關文件協助招標流程的進行，亦可請建築師推薦過去合作過的優良施工廠商前來投標，多方比較。
自地自建案件常見的施工合約種類與發包方式
1. 施工與建材皆分包，客戶自行管理 :
此種發包方式是將所有施工廠商細分，並各自發包，例如鋼筋，模板....等不同種類工項皆由不同廠商施工，並由客戶自行管理，理論上不需透過專業營造商進行管理，可以扣除營造商的利潤並降低管理費用的成本，此種方式除非客戶本身有足夠的專業，經驗與時間去協調工地各分包商的施工介面與責任問題，才可以如預期省下成本，但大多數狀況非專業的客戶最終往往無能力處理各工種管理的議題，面對各工種不同認知的施工介面與現場問題，往往最後支付更多的衍生費用，並得到不符合需求的結果，此種方式多為建設公司或是產業界擁有經驗與專業的人士採用的方式，較不適合一般的自地自建客戶。
2. 部分建材由客戶統一採購，施工委由專業營造公司承攬 :
此種發包方式因應客戶希望指定部分建材以維持品質，例如磁磚，衛浴，廚具，鋁門窗....等建材，由客戶統一接洽廠商採購並提供給營造公司進行施工，此種方式的好處為可以確保自行提供的建材的品牌與品質，但因為建材除了購買以外，還有建材運送，建材損耗與數量計算....等等須配合施工進度與需求的問題與相關責任，客戶需可以配合全權處理，或支付管理費用委由營造公司處理建材與施工相關的協調問題與責任，避免影響施工品質與工程進度，造成問題發生時的責任難以釐清，施工廠商和建材廠商互相推諉，衍生額外問題處理費用的情事，建議客戶僅處理建材的採購與議價工作，其餘相關工作皆另行支付與施工廠商雙方議定之管理費用，相關材料與施工介面與責任皆由營造公司全權負責，此種方式多為客戶本身有認識產業部分材料廠商或是對於建材有指定的情況，在責任可以清楚釐清的前提下，不失為客戶可以確保建材品質的方式。
3. 施工與建材皆由營造公司承攬並負全責 :
此種發包方式適合一般的自地自建客戶，沒有太多的時間與心力，本身也沒有相關的產業專業與人脈，希望委託專業的營造公司可以在施工品質與建材品質上幫客戶把關，此種方式的好處是施工和材料皆由營造公司依據工程合約進行履約工作，工程過程中產生的問題皆可以清楚釐清是施工廠商的責任，並依合約要求全權負責，唯一的狀況是過程中客戶希望變更設計或是營造公司未確實針對施工圖說的施工執行性進行檢討與清圖，才會產生無法按圖施工的責任問題，此時建議客戶洽詢設計建築師，作為法定監造人，建築師針對施工的問題須協助客戶進行圖說釋疑工作，並提供客戶專業的建議，此種方式適合大多數自地自建的客戶，惟須確實於發包階段遴選出專業可信任的營造公司，才可以確保施工與建材品質。
品牌以設計為核心的一站式整合服務的好處
一站式的整合服務對於客戶的好處在於將自地自建過程中各專業角色介面未確實整合產生問題的風險降到最低，因為建築設計，營建施工與室內設計皆由同一團隊進行整合，各角色間的合作將更為密切，發生問題時責任更容易釐清，基本上只要是非關客戶的因素，相關的風險與問題處理的費用皆須由此團隊全權負責，同時由國家認證的專業建築師作為團隊的核心，更可以針對設計與施工品質進行更好的品管與要求，較有機會兼顧設計與施工兩者不同的思考與價值觀，完成符合自地自建客戶理想中的夢想家園。
招標文件的內容與重要性
自地自建案件的招標文件一般包含設計圖說，施工規範與空白標單，這三項重要的文件，以利投標廠商清楚了解案件設計內容與施工建材要求，不同廠商才可以依據同樣標準進行費用估算，作為客戶遴選施工廠商的依據，雖然不能保證招標文件的內容是完美無缺，但可以確定的是可以達到資訊一致性，搭配不同廠商的介面問題反映與內容釋疑，可以大幅度的增加投標公平性與並提前發現施工的執行問題。
設計書圖 :
取得建築執照後，除了基本的建照圖說外，建議自地自建的客戶於設計合約內容包含施工圖說的繪製，因為建照圖說的內容主要為法規的檢討目的，並不會針對案件的各種設計細節進行完整表達，如僅將建築師做為申請建照的單一功能廠商，取得的建照圖說往往不足以表達足夠的設計資訊作為估價的依據，最後變成競標廠商各自認定，自我解讀，造成報價內容有很大的差異，因此建議於設計合約內須包含請建築師繪製完整的施工圖說的費用，以利發包與施工階段的案件執行。
施工規範 :
依據客戶或設計單位的需求，將施工的細節，檢驗標準與建材的規格與等級清楚的整理成為文件，並註記於施工圖說與空白標單中，以利施工廠商據以估價及進行施工管理，施工規範也是非常重要的招標文件，因為同樣一種建材，如磁磚，有非常多種的等級與規格，也有不同要求的施工方式，這些各種施工和建材的細節都會反映到最後的品質與發包階段的廠商報價上，唯有清楚的將與客戶共同討論的施工與建材各種規範標示於招標文件中，才可避免與客戶預期品質的落差。
空白標單 :
空白標單就是未填入單價的預算書，就像一張空白考卷，由參與投標的不同施工廠商進行預算評估，但因為標單中的各種施工要求與規範，以及施作的數量皆由第三方或建築師進行編列，就不會有不同廠商各自解讀的狀況，此種方式下得到的廠商投標預算書會比較有公平的標準，作為廠商遴選的依據也較為適合，如未提供空白標單，不僅容易廠商各自自行解讀，未來得標履約時也容易造成雙方認知落差的爭議，衍生額外的追加費用與責任。
如何進行招標與遴選出好的施工廠商
招標文件是建設公司，一般企業，政府機關皆會要求的重要程序，但往往在自地自建案件中被忽視，很多客戶取得建照後就依建照圖進行發包，未提供完整的招標文件，僅以總金額或是一坪幾萬的單價方式評估預算，卻忽略合約內容與施工建材等級是否符合雙方共識，針對未敘明的資訊只能單方面的希望廠商能有信用與良心，但商業市場一分錢一分貨，羊毛出在羊身上，重視發包的流程，委託專業的建築師準備招標文件，清楚的定義雙方的履約內容與要求，藉以遴選出好的施工廠商，才是打造夢想家園的最大關鍵。
節目連結 : https://www.youtube.com/watch?v=U5a326rMRfE
(本專欄作者 : Mr. Puffy ; 節目主持人: 游日辰/張芷綺 ; 來賓 : 蔡文瑞主任 )
註 : 本節目內容僅針對標準狀況進行說明，因應個案條件與合約內容將有所差異
